Что проверить в договоре аренды квартиры до подписи

До подписания договор аренды квартиры лучше рассматривать как договор найма жилого помещения: собственник или уполномоченное им лицо передает квартиру гражданину за плату для проживания. В разговорной речи обычно говорят «аренда», но для найма квартиры гражданином применяются правила о найме жилого помещения. 1. Стороны договора и полномочия наймодателя Проверьте полные ФИО, паспортные данные, адреса и контакты сторон. Наймодателем должен быть собственник квартиры либо лицо, имеющее соответствующие полномочия. Сверьте данные подписанта с документами на квартиру. Если договор подписывает представитель, проверьте документ, подтверждающий его полномочия, и убедитесь, что он вправе не только подписать договор, но и получать деньги, составлять акты и принимать квартиру обратно. В договоре желательно указать, кому именно перечисляется плата и кто обязан вернуть обеспечительный платеж. 2. Письменная форма Статья 674 ГК РФ требует, чтобы договор найма жилого помещения был заключен в письменной форме. Подпишите договор в двух экземплярах, по одному для каждой стороны. Все приложения, включая акт приема-передачи, опись имущества и дополнительные соглашения, должны быть подписаны сторонами или прямо включены в состав договора. 3. Описание квартиры В договоре укажите: 1) полный адрес квартиры; 2) номер квартиры, этаж и, желательно, площадь; 3) кадастровый номер или иные данные, позволяющие однозначно определить помещение; 4) количество комнат; 5) состояние квартиры; 6) перечень мебели, бытовой техники, сантехники и другого имущества. Чем точнее описана квартира, тем проще установить, что именно передавалось в пользование и в каком состоянии должно быть возвращено. 4. Акт приема-передачи Не ограничивайтесь одним предложением о том, что квартира передана в исправном состоянии. В акте зафиксируйте: 1) состояние стен, пола, потолка, дверей, окон и сантехники; 2) имеющиеся повреждения и недостатки; 3) состояние мебели и техники; 4) показания всех счетчиков; 5) количество переданных ключей; 6) наличие документов, пультов, брелоков и другого имущества; 7) дату фактической передачи квартиры. Сделайте фотографии и видеозапись квартиры при заселении и сохраните их вместе с актом. Уже имеющиеся дефекты желательно перечислить подробно, иначе наймодатель может впоследствии попытаться предъявить их как ущерб, причиненный нанимателем. При выезде составляется аналогичный акт возврата с показаниями счетчиков, состоянием квартиры и количеством возвращенных ключей. 5. Срок договора Укажите дату начала проживания и дату окончания договора. Если договор заключается на неопределенный срок, это также должно быть ясно отражено. Проверьте, что происходит после окончания срока: 1) требуется ли подписывать новый договор; 2) в какой срок стороны должны уведомить друг друга о продлении или прекращении; 3) изменяется ли плата при продлении; 4) как оформляется возврат квартиры. По статье 684 ГК РФ наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок. Не позднее чем за три месяца до окончания договора наймодатель должен предложить заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить об отказе от продления в связи с решением не сдавать квартиру в течение не менее года. Если эта обязанность не выполнена и наниматель не отказался от продления, договор считается продленным на прежних условиях и на тот же срок. 6. Размер и порядок оплаты В договоре должны быть указаны: 1) размер ежемесячной платы; 2) дата или период оплаты; 3) способ оплаты; 4) реквизиты получателя; 5) назначение платежа; 6) последствия просрочки; 7) порядок подтверждения оплаты. По статье 682 ГК РФ размер платы определяется договором. Одностороннее изменение платы не допускается, кроме случаев, предусмотренных законом или договором. Поэтому проверьте формулировки о повышении платы: кто может изменить ее, когда, на сколько и за какой срок должен предупредить другую сторону. Если срок оплаты в договоре не установлен, плата вносится ежемесячно в порядке, установленном жилищным законодательством. На практике лучше не оставлять этот вопрос неопределенным. Сохраняйте банковские документы, расписки и переписку об оплате. При передаче наличных денег берите расписку с указанием суммы, месяца оплаты и адреса квартиры. 7. Коммунальные услуги Отдельно разделите: 1) плату за наем; 2) электроэнергию; 3) воду и водоотведение; 4) газ; 5) отопление; 6) содержание жилья и текущий ремонт; 7) интернет, телевидение, охрану и иные услуги. По статье 678 ГК РФ, если договором не установлено иное, коммунальные платежи самостоятельно вносит наниматель. Поэтому договор должен прямо устанавливать, какие платежи входят в ежемесячную сумму, а какие оплачиваются отдельно. Также укажите: 1) кто передает показания счетчиков; 2) в какие сроки это делается; 3) кто оплачивает задолженность, возникшую до заселения; 4) как подтверждаются расходы; 5) что делать при ошибках в начислениях. Наймодатель должен передать квартиру без задолженности либо прямо указать, какие существующие обязательства не относятся к нанимателю. 8. Обеспечительный платеж и депозит Необходимо определить правовую функцию суммы, которую часто называют депозитом или залогом. В договоре укажите: 1) размер платежа; 2) кому и когда он передается; 3) что именно он обеспечивает; 4) в каких случаях допускается удержание; 5) как рассчитывается сумма удержания; 6) обязан ли наймодатель предоставить подтверждающие документы; 7) в какой срок возвращается остаток; 8) можно ли зачесть эту сумму в оплату последнего месяца. Не соглашайтесь на формулировку, позволяющую удержать депозит «по усмотрению наймодателя» или за любые нарушения без составления акта и расчета. Нормальный износ квартиры следует отличать от повреждений, возникших по вине нанимателя. 9. Ремонт и повреждения Проверьте, кто отвечает за: 1) мелкие неисправности; 2) поломку бытовой техники; 3) аварии сантехники; 4) повреждение мебели; 5) замену замков и ключей; 6) ремонт стен, пола и потолка; 7) капитальные работы. По статье 678 ГК РФ наниматель обязан использовать жилое помещение для проживания, обеспечивать его сохранность и поддерживать в надлежащем состоянии. Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию без согласия наймодателя. При этом договор должен конкретизировать, какие действия относятся к обычному содержанию квартиры, а какие требуют предварительного согласования. Отдельно предусмотрите порядок действий при аварии и обязанность немедленно сообщить о существенной неисправности. 10. Доступ наймодателя в квартиру Условие о доступе должно быть конкретным. Укажите: 1) в каких случаях возможен осмотр; 2) за какой срок наймодатель должен предупредить; 3) в какое время допускаются визиты; 4) как оформляются показания счетчиков и осмотр; 5) кто может присутствовать при осмотре; 6) как действовать при аварии. Формулировку о праве наймодателя «в любое время беспрепятственно входить в квартиру» лучше не подписывать без необходимости. Условия о доступе не должны превращать проживание нанимателя в постоянный контроль или позволять проводить осмотры без согласования обычного времени визита. 11. Проживающие лица, гости и животные В договоре перечислите всех лиц, которые будут постоянно проживать в квартире. Проверьте условия о: 1) вселении членов семьи; 2) временных жильцах; 3) длительном проживании гостей; 4) передаче квартиры другим лицам; 5) поднайме; 6) содержании животных; 7) курении; 8) проведении мероприятий; 9) соблюдении тишины и правил проживания в доме. Если есть согласованные исключения, например проживание животного или регулярные визиты родственника, их лучше указать непосредственно в договоре. 12. Назначение квартиры Проверьте, что квартира используется именно для проживания. По статье 678 ГК РФ наниматель обязан использовать жилое помещение по назначению. Нужно осторожно относиться к условиям о работе из дома, приеме клиентов, съемках, размещении объявлений, посуточной передаче квартиры и предпринимательской деятельности. Такие вопросы лучше прямо согласовать, если они действительно нужны. 13. Ответственность сторон Проверьте условия о: 1) неустойке за просрочку оплаты; 2) компенсации повреждений; 3) просрочке возврата депозита; 4) задержке передачи квартиры; 5) отключении услуг из-за действий одной из сторон; 6) несвоевременном устранении аварий; 7) досрочном освобождении квартиры; 8) удержании имущества или денег. Не подписывайте условия с неопределенными формулировками вроде «наниматель возмещает любые расходы» или «наймодатель вправе удержать любую сумму». Должны быть понятны основание, порядок расчета и доказательства расходов. 14. Выезд и возврат квартиры В договоре укажите: 1) за сколько времени нужно предупредить о выезде; 2) в какой форме направляется уведомление; 3) как согласуется дата осмотра; 4) когда подписывается акт возврата; 5) когда передаются ключи; 6) как рассчитываются коммунальные платежи; 7) когда возвращается обеспечительный платеж; 8) как фиксируются взаимные претензии. В итоговом акте следует указать состояние квартиры, показания счетчиков, переданные ключи и сумму окончательного расчета. Письменное соглашение о прекращении договора желательно составлять даже тогда, когда стороны фактически договорились устно. В нем указываются дата прекращения, сумма последнего платежа, судьба депозита, дата передачи квартиры и наличие либо отсутствие претензий. 15. Досрочное прекращение нанимателем По статье 687 ГК РФ наниматель вправе в любое время расторгнуть договор с согласия других граждан, постоянно проживающих вместе с ним, письменно предупредив наймодателя за три месяца. В уведомлении желательно указать: 1) данные договора; 2) адрес квартиры; 3) намерение прекратить договор; 4) предполагаемую дату освобождения; 5) просьбу согласовать осмотр и подписание акта; 6) порядок окончательного расчета и возврата депозита. Уведомление нужно направлять способом, позволяющим подтвердить его содержание и получение: например, вручить под подпись либо направить иным согласованным способом, который дает доказательство доставки. Стороны могут отдельно договориться о прекращении раньше истечения трехмесячного периода. Такое соглашение лучше оформить письменно, с указанием даты выезда и финансовых последствий. Нельзя автоматически утверждать, что договор в любом случае может отменить, сократить или иным образом ограничить законное право нанимателя на расторжение. Для такого вывода нужно отдельно проверять конкретную договорную формулировку, вид договора и обстоятельства ее применения. 16. Досрочное прекращение по требованию наймодателя По статье 687 ГК РФ расторжение договора по требованию наймодателя производится в судебном порядке. Точное правило о невнесении платы следующее: 1) при обычном найме договор может быть расторгнут по требованию наймодателя при невнесении нанимателем платы за жилое помещение в течение шести месяцев, если договором не установлен более длительный срок; 2) при краткосрочном найме основанием является невнесение платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа. Другим основанием является разрушение или порча квартиры нанимателем либо гражданами, за действия которых он отвечает. По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения нарушений, которые послужили основанием для расторжения. По просьбе нанимателя суд также может отсрочить исполнение решения о расторжении на срок не более года. 17. Нецелевое использование и нарушение прав соседей Если наниматель или отвечающие за него лица используют квартиру не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может сначала предупредить нанимателя о необходимости устранить нарушение. Если после предупреждения нарушения продолжаются, наймодатель вправе требовать расторжения договора в суде. В этом случае применяются правила о возможном сроке для устранения нарушения и об отсрочке исполнения решения. 18. Иные основания прекращения через суд По статье 687 ГК РФ любая сторона может требовать расторжения договора в судебном порядке, если квартира перестала быть пригодной для постоянного проживания или находится в аварийном состоянии, а также в иных случаях, предусмотренных жилищным законодательством. 19. Что проверить непосредственно перед подписью 1) Все ли страницы договора подписаны или заверены сторонами. 2) Нет ли пустых граф и незаполненных приложений. 3) Совпадают ли данные договора, паспорта и документов на квартиру. 4) Указана ли точная сумма платы и порядок ее изменения. 5) Разделены ли плата за наем, коммунальные услуги и счетчики. 6) Описаны ли депозит, основания удержания и срок возврата. 7) Подписан ли подробный акт приема-передачи. 8) Зафиксированы ли дефекты, фотографии, показания счетчиков и количество ключей. 9) Понятен ли порядок досрочного прекращения договора. 10) Нет ли права наймодателя в одностороннем порядке менять плату, немедленно выселять нанимателя или удерживать любые суммы без расчета и подтверждений. 11) Указано ли, как направляются уведомления. 12) Получили ли вы свой экземпляр договора, акта и расписок об оплате. Наиболее рискованно передавать деньги до проверки личности и полномочий наймодателя, подписывать акт без осмотра квартиры, соглашаться на неопределенный порядок удержания депозита и оставлять без письменного регулирования досрочный выезд, коммунальные платежи и возврат квартиры.